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招商局智慧城(光明招商局科技园)

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    一边是新房市场“打新”热潮不断,另一边又迎来了史诗级“土拍盛宴”,深圳楼市总是不出意料地抓住所有人的目光。


    11月23日,深圳一共有8宗居住性用地入市出让,分别位于宝安西乡沙井龙华大浪坪山以及光明,总出让面积73.22万㎡,总起拍价合计294.42亿元。而最终8宗地全部拍出,土拍收金340亿元,一举刷新成交额纪录。


    这是深圳近二十年来最大规模的土地出让,除了宝安沙井宗地建设类型为可售型人才住房以外,其余7宗地块的建设类型为普通商品房。


    此次土拍分上午场和下午场,其中上午场有4宗地块出让,具体为宝安沙井A301-0575号宗地、龙华大浪A832-0861号地块、宝安西乡A122-0371号宗地、坪山G12314-8030号地块,落子的房企分别为融创+华发、深铁、万科、佳兆业+新城,总成交价282亿元。


    而下午场则是光明的4宗居住性用地出让,成交价达58.2亿元,安徽交控、金茂、电建、中信城开等房企均有所获。


    28家房企混战、超400轮举牌,数据足够说明,本场土拍延续了深圳土地市场一如往常的热度。


    既是土拍,那便会有“冷热”之分。虽然此次土拍当中大部分地块处于争夺激烈状态,但仍存在冷热不均的情况。


    中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,土拍的冷热分化是很正常的现象,不同地段未来的发展潜力不一样,这跟市场预期差异、交通条件、投放强度等因素相关。


    冷热分化之下


    此次,宝安沙井地块、龙华大浪地块便是以底价成交。据悉,这两宗地块都只有一家企业参与竞买。


    也因此,最先出让成功的为宝安沙井地块,该地块由融创与华发的合资公司深圳融华置地投资有限公司以底价127.1亿元竞得,成交楼面价1.4万/㎡。这也是此次土拍金额最大的地块。


    而至于为何会以底价成交,宋丁称,根据该宗地限制条件设计来看,是有定向出让的意味在里面,“要理解政府目前的状况,并不愿意完全市场化运作,将价格抬高,对未来控制房价也不利,深圳的重点还是引入理想企业做理想的产品,而不仅仅是拿到更多的土地出让金,更多希望产业得到发展。”


    值得注意的是,去年12月,深圳宝安区与融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议。协议涵盖融创中国大湾区总部以及包含世界最大室内雪世界在内的冰雪文旅综合体拟落户宝安。


    而携手华发拿地,宋丁则表示华发作为国企,组成合资企业拿地可以减少风险。


    紧接着便是龙华大浪地块公布成交结果,由深圳市地铁集团有限公司底价66.53亿元拿下,成交楼面价3.1万元/㎡。该宗地土地用途为二类居住用地、教育设施用地,土地面积110523.25㎡。项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于70875元/㎡,只租不售的人才住房初始配建面积为26970㎡。


    不过该宗地遇冷的原因则与所处位置相关。按照合富辉煌(中国)深圳公司总经理李举明的说法,龙华大浪区域更多是处于房地产启蒙阶段多一点,市场热度并不高,因而关注度才不高。


    但除了上述所提及的两宗地,其余地块全都是以上限价格成交。其中争夺节奏最为紧张的当属宝安西乡地块,总共有10家房企参与竞拍,包括中海、华发、招商、越秀、平安不动产、金茂、万科、龙光、华润+金地等。


    最终万科一改往常稳重不争抢的形象,历经130多轮竞价,以最高限制地价59.98亿元拿下该地块,配建只租不售的人才住房面积66000㎡,溢价率45%。


    深职院房地产研究院院长邓志旺对观点地产新媒体表示,之所以抢夺这块地是因为地块位置非常好,属于前海一级辐射区。“甚至传闻有可能前海扩容到西乡,它的概念很多,因此大家都比较看好这个区域。”


    宋丁同样认可该地块位置的稀缺性,“尖岗山的位置非常好,未来土地增值还有空间,是深圳主城片区里面非常稀少的生态空间和都市繁华并进的环境。”另一业内也称,该地块周边为泰禾院子、和樾府等项目,近期和樾府多次入市表现较好,因此受到开发青睐。


    而另一抢夺火热的区域为光明区。观察深圳楼市便可知,光明楼市为今年深圳的热点之一,新盘出现基本上都是“秒光”。


    李举明解释,光明区火起来的原因是因为科学城的规划利好呈现出来,未来预期高。


    资料显示,于今年6月份,深圳市人民政府批复了市规划和自然资源局与光明区政府共同编制的《光明科学城空间规划纲要》。未来光明科学城要建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分,打造“开放创新之城、人文宜居之城、绿色智慧之城”。


    “去年拍的地本来地价都很高,开发商还很担心地价太高卖不出去,但随着今年深圳楼市的火爆,光明楼市前景十分被看好。”李举明继续透露,目前光明区二手房价可以达到7万元/㎡。


    不过火热地市背后是利润空间不断缩小。按照光明这几宗地来看,其中安徽交通控股集团拿下的A605-0377宗地,成交楼面价约3.55万元/㎡,配建面积24200㎡;金茂拿下的A641-0028宗地,成交楼面价3.04万元/㎡,配建面积12200㎡;电建获得的A515-0099宗地,成交楼面价约3.88万元/㎡,配建面积29000㎡;但这3宗地规定普通商品住房销售均价都为不得高于49140元/㎡。


    如此计算起来,成本价与售价之间基本上都是往利润边界靠拢。李举明预测,5万元/㎡以下的价格,在光明区未来肯定是会抢手的,但开发商需要算得过基本的账。


    新旧面孔之下


    关于此次拿地的房企,大多数业内的看法都是,头部企业、联合拿地都是情理之中,因为加上配建可租不售的人才住房面积,把成本摊得很高,小的企业已经玩不起了。


    李举明表示,对于房企而言,在深圳拿地比拼的是资金成本:“拼的是开发商的综合实力,不仅仅是钱的问题,因为火的楼盘利润空间都很小。”


    不过开放商亦有具体方法控制成本。深圳中原董事总经理郑叔伦举例,开发商拿地目的肯定是要赚钱的,虽然限价,但还是可以通过收取装修费突破限价,同时通过缩短开发周期降低成本。他称,像龙光前海天境5月份拿地,12月份就预计推出,拿地到入市时间明显缩短。


    或许也不难发现,此次拿地的房企大多不是深圳土地公开市场的常客,“生面孔”更多一些。新城、安徽交控是首入深圳拿地,万科近些年也极少在深圳公开竞价市场露面,而在深圳以旧改为重心的佳兆业、中信城开亦然。


    在郑叔伦看来,像外地房企如新城、安徽交控、金茂等进入,主要还是因为近期深圳新房市场较为火热,多数住宅新盘不愁卖。同时也是全国市场分化较为严重,多数城市市场不景气,导致深耕其他城市房企涌入深圳。


    其实金茂是第二次在深圳拿地,此次更是参与了多宗地块拍卖,最终以上限价12.72亿元揽下光明A641-0028宗地,成交楼面价30351元/㎡,配建面积12200㎡。


    四年前,电建+金茂以投标价82.8亿元竞得龙华民治办事处A816-0060地块,折合楼面价5.68万元/㎡,当时还刷新了地王纪录,后打造为龙华金茂府项目。


    而新城则是首次布局深圳。事实上,早于2018年,其便已经正式开启粤港澳大湾区的版图布局,只是首先进入的是东莞、佛山、中山、肇庆、汕尾、汕头等城市。


    对此,邓志旺分析称,对很多企业来说,首要的目的是拿到地能进入深圳市场,利润其实考虑得不会太多。生面孔抢地一方面反映的是房企看好深圳、重金投资深圳,另一方面也是深圳地块稀缺,而城市更新难度又比较大,尤其政府土改介入之后,城市更新资源也有限,但是竞地拿下来开发建设的速度会比较快。


    另一方面,万科、佳兆业、中信城开等一般通过深圳城市更新获取土储的开发商,也积极加入公开市场的抢地阵营。


    如佳兆业在深圳有着十分丰厚的旧改土储。截至2020年6月30日,佳兆业在深圳未纳入土储的旧改有112个,占地面积1155.1万㎡,预计可售货值达1.2万亿元。


    但就如业内人士所说的,旧改速度太慢了,类似佳兆业这样的房企也需要快速补充土储的办法,以优化数据报表,满足业绩的要求。


    万科也是时隔6年来首次在深圳公开市场拿下宅地。而上一次拿地是于2017年在深圳湾超级总部基地摘得的商服用地,建设万科集团总部。


    宋丁认为,万科也不是“铁板”一块,在今年的情况下不需要遮遮掩掩,该出手就尽量出手,此一时彼一时,还是要顺应市场去做。


    用上述人士的话讲,在深圳当个农民种地就没有不挣钱的。“高曝光、高增值、高前景的地区,新的企业进入更多是要在深圳立足,要有存在感,不讲究回报,无论如何先占地。”